И банки, и пенсионные фонды часто слышат одни и те же вопросы: влияет ли участие во второй и третьей пенсионных ступенях на возможность получить жилищный кредит, и как банки учитывают накопления при оценке кредитоспособности.
РАЗБИРАЕМСЯ ⟩ Мешают ли отчисления в пенсионные ступени получить жилищный кредит?
01.12.2025
У многих молодых людей есть две крупные финансовые цели: купить собственное жилье и накопить достаточно средств на будущее. Могут ли эти цели мешать друг другу или, наоборот, помогать, объясняют член правления Tuleva Fondid Стен Андреас Эрлих и руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Оссипова.
В целом схема такова: взносы во вторую ступень немного уменьшают максимально возможную сумму кредита, но не влияют на процентную ставку. А накопления в третьей ступени, наоборот, являются для банка скорее плюсом.
Для банков при расчетах важнее всего нетто-доход, то есть сумма «на руки», которая после налогов поступает на счет. Если человек копит во второй ступени, часть его брутто‑зарплаты каждый месяц автоматически уходит туда, и на счет поступает немного меньше денег. Благодаря этому он платит меньше подоходного налога и больше откладывает на старость.
Но так как его нетто‑доход ниже, чем у того, кто не участвует во второй ступени, чуть ниже будет и максимально возможная сумма жилищного кредита. При этом ни само наличие второй ступени, ни размер взносов в нее не меняют процентную ставку по кредиту.
Например, при средней по Эстонии зарплате человек без взносов во вторую ступень может рассчитывать на максимальный жилищный кредит в 129 350 евро. Если он отчисляет во вторую ступень два процента брутто‑зарплаты, максимальная сумма кредита составит примерно 126 700 евро, а при шестипроцентной ставке взносов - около 121 500 евро. Для расчетов использовался кредитный калькулятор Coop Pank.
Разница между максимальными суммами кредита с учетом и без учета второй ступени - порядка 8000 евро. Обычно из‑за этого покупка жилья не срывается: как правило, в цене недвижимости есть пространство для торга, а также всегда можно увеличить размер первоначального взноса.
Статистика показывает, что большинство людей занимают меньше, чем позволяет их максимальная кредитоспособность. По действующим правилам, суммарные платежи по кредитам могут достигать 50 процентов нетто‑дохода, но на практике большинство заемщиков до этого лимита не доходит.
По данным Банка Эстонии, у среднестатистического человека, недавно взявшего кредит, ежемесячные платежи составляют около 33 процентов текущего нетто‑дохода или примерно 41 процент, если процентные ставки вырастут. Опыт Coop Pank показывает, что на пределе своей кредитоспособности кредит берет менее одной пятой клиентов.
Если человек копит во второй ступени и при этом покупает жилье дешевле того, которое он мог бы позволить себе по максимуму, это на деле это двойная выгода: во второй ступени у него накапливается больше денег, а более дешевое жилье означает меньшие ежемесячные платежи и, следовательно, больше возможностей для дополнительных сбережений.
Третья ступень кредитоспособность не снижает
К третьей ступени банки подходят иначе, чем ко второй. Взносы в третью ступень человек делает сам из своего нетто‑дохода, то есть из денег, которые уже поступили на его счет. Поэтому при расчете максимальной суммы кредита третья ступень напрямую ничего не уменьшает.
Скорее, наличие сбережений - в третьей ступени, на инвестиционном счете или на депозите - воспринимается банком как серьезный плюс. Это не увеличивает формальный максимум по сумме кредита, но показывает, что человек умеет управлять деньгами и его образ жизни позволяет регулярно откладывать. В пограничных случаях это может стать решающим аргументом в пользу положительного решения или более мягких условий.
Поэтому тот, кто систематически копит во второй и третьей ступенях, может рассчитывать в переговорах с банком и на более выгодную процентную ставку: регулярные накопления - признак ответственного финансового поведения и меньших рисков для банка.
Источник: https://rus.postimees.ee/